¿QUÉ DEBO HACER AHORA SI MI HIPOTECA TIENE CLAUSULA SUELO?

EL TJUE FALLA A FAVOR DE LOS CONSUMIDORES Y CONDENA A LA BANCA A LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LAS CLÁUSULAS SUELO

En la sentencia conocida esta semana, el Tribunal europeo considera que el Derecho de la Unión se opone a la jurisprudencia nacional que vincula la nulidad de una cláusula abusiva a la devolución de las cantidades indebidamente pagadas con posterioridad al pronunciamiento judicial, tal y como establece la sentencia del Supremo de 2013.

Según el TJUE será el juez nacional el que deberá dejar sin aplicación la cláusula abusiva considerándola como no puesta, como si nunca hubiese existido. De esta consideración, por parte del tribunal, resultaría la no producción de efectos vinculantes para el consumidor.

En concreto, la declaración judicial del carácter abusivo de la cláusula debe conllevar:

- El restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

- Y la declaración del carácter abusivo de las cláusulas suelo debe permitir la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor.

¿QUÉ DEBO HACER AHORA SI MI HIPOTECA TIENE CLAUSULA SUELO?

Existen varios supuestos en los que usted se puede encontrar:

1. Clientes con cláusulas suelo vivas
2. Clientes con cláusulas suelo que han negociado con el banco y han firmado un acuerdo renunciando a posibles reclamaciones
3. Clientes con cláusulas suelo con reclamación judicial en curso
4. Clientes con préstamos ya vencidos o cancelados. Clientes cuyos préstamos ya se han acabado de pagar, se cambiaron de entidad o se cancelaron por alguna otra razón...

Se encuentre en el supuesto que se encuentre, NUNCA debe negociar con el banco sin el oportuno asesoramiento. Para ello, puede acudir a nuestro Despacho, donde le asesoraremos sin ningún compromiso!

 ARIN COMPTE ABOGADOS

Benicarló, c/ Méndez Nuñez, nº 42, 1º E

964 46 15 03 - despacho@arincompteabogados.com

FELIZ NAVIDAD Y PRÓSPERO AÑO 2017 !

Ustedes forman parte del motivo de nuestro éxito y aprovechamos está época del año para darles las GRACIAS por confiar en nuestro Despacho.

Les deseamos unas Felices Navidades y un año lleno de felicidad y prosperidad!

LOS DERECHOS DE LOS VIUDOS

DERECHOS HEREDITARIOS

- PAREJAS DE HECHO: 

En territorio de derecho común, es decir donde se aplica el código civil, que es la mayor parte de España, la pareja de hecho no tiene recogido expresamente derecho hereditario alguno. Si no hay testamento, heredarán los hijos, en defecto de estos los padres y si tampoco hay padres ya, el cónyuge, pero a la pareja de hecho no se la menciona. Por ello, si se quiere dejar protegida a la pareja es imprescindible otorgar testamento ante Notario en el que se la puede nombrar heredero universal dejando a salvo las legítimas de los herederos forzosos.

  

- CÓNYUGES: 

El cónyuge tiene una serie de derechos que variarían en función de quienes sean los otros herederos forzosos con los que concurra. De este modo:

a)     si concurre con hijos la pareja tendrá derecho a un tercio de la herencia.

b)     si no hubiera hijos pero concurre con los padres la pareja tendría derecho a la mitad.

c)     si no hubiera ni hijos, ni padres la pareja heredaría la totalidad.

Solo en algunas comunidades autónomas con derecho foral propio se equiparan las parejas de hecho a los matrimonios en cuanto a derechos hereditarios se refiere. Son principalmente Cataluña, País Vasco y Baleares.

PENSIÓN DE VIUDEDAD Y PAREJAS DE HECHO

Se considera pareja de hecho la constituida, con análoga relación de afectividad a la conyugal, por quienes, no hallándose impedidos para contraer matrimonio, no tengan vínculo matrimonial con otra persona.

Además, se requiere:

 1. Certificado de empadronamiento, una convivencia estable y notoria con carácter inmediato al fallecimiento del causante y con una duración ininterrumpida no inferior a cinco años (dicho certificado puede ser sustituido, de cara a probar la convivencia, por cualquier otro medio de prueba válido en derecho como testigos, documentos, recibos, certificados de organismos públicos, informes oficiales, policiales, etc.).

2. Certificación de la inscripción en alguno de los registros específicos existentes en las comunidades autónomas o ayuntamientos del lugar de residencia o mediante documento público en el que conste la constitución de dicha pareja. La indicada inscripción como la formalización del correspondiente documento público deberán haberse producido con una antelación mínima de dos años con respecto a la fecha del fallecimiento del causante.

3. Los ingresos del beneficiario de la pensión durante el año anterior al fallecimiento del causante no deben haber alcanzado el cincuenta por ciento de la suma de los propios y los del causante habidos en el mismo periodo.

PENSIÓN DE VIUDEDAD Y CÓNYUGES DIVORCIADOS

En los casos de separación o divorcio, el derecho a la pensión de viudedad corresponderá a quien haya sido cónyuge legítimo, siempre que no hubiera contraído nuevas nupcias o hubiera constituido una pareja de hecho en los términos fijados en la ley, SI EN LA SENTENCIA DE DIVORCIO SE ESTABLECIÓ A SU FAVOR UNA PENSIÓN COMPENSATORIA.

Es decir, que si no se fijó pensión compensatoria al realizarse la separación o el divorcio de la pareja, no se accedería a la pensión de viudedad por el ex – cónyuge viudo.

Si tiene cualquier consulta sobre DERECHO DE FAMILIA o PRESTACIONES DE LA SEGURIDAD SOCIAL, no dude en contactar con nosotros, sin compromiso:

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PRECAUCIONES AL FIRMAR UN CONTRATO DE ALQUILER

1ª.-  El contrato ha de hacerse por escrito. Aunque es legal un contrato de alquiler verbal, lo cierto es que en caso de discusión o litigio será difícil para el arrendador o el arrendatario acreditar los pactos alcanzados, por lo que ha de tenerse en cuenta el viejo y sabio refrán de “las palabras se las lleva el viento”.

2ª.-  El contrato por escrito ha de ser firmado por las partes (arrendador, arrendatario, avalistas en su caso) por duplicado (un ejemplar para el dueño y otro para el inquilino), en todas las hojas del contrato para evitar que puedan ser sustituidas.

3ª.-  A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de alquiler, copia del certificado energético de la vivienda o local arrendado.

4ª.-  El inquilino debe revisar el estado de la vivienda o local de negocio y advertir por escrito si aparecen daños en paredes, suelos, techos, luces etc., por lo que es aconsejable que se tomen algunas fotografías de la situación en la que se encuentra la finca. (Lea las recomendaciones que hacemos cuando se trata del alquiler de viviendas amuebladas).

5ª.-  Otra de las precauciones al firmar un contrato de alquiler si la vivienda se alquila con mobiliario, es la de hacer un inventario detallado de todos los muebles, enseres y electrodomésticos, etc.,  para acreditar su estado de conservación. Igualmente es recomendable tomar fotografías que incluso pueden incorporarse al inventario. Este tema es de suma importancia, ya que a la hora de finalizar el contrato surgen bastantes problemas sobre el estado de conservación y desperfectos que después tiene su repercusión con la devolución de la fianza del alquiler.

6ª.-  Es aconsejable que el pago de la renta se domicilie en una cuenta bancaria del arrendador, como garantía del inquilino para acreditar su pago.

7ª.-  Se aconseja que el alta en los suministros de luz, agua, gas, etc., se la dé el inquilino ya que será quien pague su consumo. Y para el supuesto de que no lo haga será a quien se los corten. Si el arrendador es quien los tiene dados de alta a su nombre se verá en la obligación de abonarlos aunque el inquilino no lo haga, sin que pueda cortarlos o darse de baja, ya que mientras siga vigente el contrato esta conducta puede ser considerada un delito leve de coacciones.

8ª.- Sobre todo en el alquiler de locales de negocio es recomendable que el inquilino señale como domicilio para recibir notificaciones y citaciones el de su domicilio particular o el de la sociedad en caso de ser persona jurídica,  si es allí donde hay mas seguridad de recibir cualquier notificación judicial, ya que con los cambios que se han producido en la Ley de Enjuiciamiento Civil  en junio de 2013, si es citado en un juicio de desahucio y no se encontrase en el local, no se enterará y se declarará directamente el lanzamiento de la finca.

9ª.-  Otra de las precauciones al firmar un contrato de alquiler, es que el arrendador debe depositar la fianza del arrendamiento (una mensualidad de la renta en las viviendas y de dos en las de uso distinto) en el organismo que corresponda de su Comunidad Autónoma. El plazo por lo general es de 30 días hábiles desde la firma del contrato de alquiler. Siempre ha sido obligatorio el depósito, pero de un tiempo a este, se está comprobando y sancionando el incumplimiento de esta obligación. Cada Comunidad Autónoma tiene un régimen de sanciones distinto por no depositar la fianza de alquiler.

10ª.- Además de la fianza que hay que depositar en la Comunidad Autónoma correspondiente,  el arrendador puede exigir como garantías del cumplimiento del contrato la existencia de avalistas o de otras sumas de dinero en concepto de fianza.

11ª.-  Es también importante si el arrendatario está casado o vive en pareja, que se haga constar los datos del cónyuge o de la persona que convive con él, a los efectos de que el contrato puede continuar  con aquél que no ha contratado si se produce la ruptura (art. 12 LAU).

Al margen de esta serie de precauciones al firmar un contrato de arrendamiento, es recomendable que se consulte a un abogado especialista en arrendamientos, ya que siempre le va a salir más económico que acudir con el problema ya creado, donde a veces además poco podrá hacer para remediarlo.

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¿QUE SUCEDE TRAS LA RUPTURA DEL MATRIMONIO CUANDO HAY UNA CASA Y UNA HIPOTECA EN COMÚN?

1. RESPECTO A LA CASA EN COMÚN

 

Igual que nadie puede obligar a dos novios a permanecer juntos, nadie puede obligar a otro a compartir una cosa común. Si no se llega a un acuerdo entre las partes, en el que una de las partes compra su parte a la otra, o se vende el inmueble, se deberá acudir al procedimiento judicial de DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO.

El artículo 400 del Código Civil establece que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común“.

En este procedimiento, lo que se hace es pedir judicialmente la disolución del condominio, ante lo que caben dos posibilidades:

1.            Que el otro acepte y se conforme con la demanda (jurídicamente se llama allanarse).

2.             Que el otro se oponga a la demanda, en cuyo caso, el resultado es el mismo, pues nadie puede obligar a otra personar a permanecer en condominio, y además será condenado en costas.

El juez en la sentencia lo que hace es declarar disuelto el condominio, por lo que si voluntariamente el otro no llega a un acuerdo, tienes cinco años (Artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para pedir judicialmente la ejecución de la sentencia, lo cual quiere decir que hay que interponer un nuevo procedimiento que, a falta de acuerdo entre las partes, terminará con la subasta del inmueble.

 

 

2. RESPECTO A LA HIPOTECA EN COMÚN

Cuando para adquirir la casa común hemos pedido un préstamo hipotecario, el problema es que no sólo hay que decidir quien se queda el bien, sino que pasa con el préstamo.

Hay que tener presente una serie de problemas.

1.            Los deudores tienen la obligación de pagar el préstamo al banco, y sin el consentimiento del banco no cabe alterar esta situación (especialmente quitar a uno de los deudores).

2.             Si se vende la finca, y más en pública subasta, es posible que el precio de la venta sea inferior a la deuda garantizada por la hipoteca, por lo que los dueños de la casa, siguen respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros de la parte de deuda no satisfecha.

Es posible que los condueños acuerden que uno se quede la casa y se haga cargo de la hipoteca, sin embargo en el préstamo además de los condueños, hay un tercero, el banco, que no siempre consiente la liberación de uno de los deudores y si lo hace, exigirá comprobar la solvencia del deudor que asume la deuda e incluso, podrá exigir un avalista.

Pese a que el banco no consienta en liberar a alguno de los deudores, el pacto entre ellos es válido, por lo que nada impide celebrarlo, si bien hay que tener muy claras sus consecuencias, y en este caso es esencial que el pacto se celebre en escritura pública o se recoja en Sentencia:

1.             Entre los condueños y deudores el pacto es plenamente eficaz, y por tanto si no se cumple, el otro tiene un título ejecutivo para reclamar (el problema se plantea si el otro es insolvente).

2.             Frente al banco, mientras se cumpla el pacto, no hay problemas, pero si se incumple, puede reclamar el importe total de la deuda a cualquiera de los que son sus deudores, y puede incluirlos a todos en las listas de morosos (dado que frente al banco siguen siendo deudores).

3.             Frente a otros bancos, el pacto es inexistente a efectos de calcular los riesgos de quien solicite un nuevo préstamo, pues son conscientes de que no ha desaparecido la posibilidad de reclamación por parte del banco acreedor.

 Para cualquier duda o consulta, podrá encontrarnos en:

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ARRENDAMIENTOS: ¿QUIEN PAGA LAS REPARACIONES Y AVERIAS?

Cuando se alquila una vivienda, es muy habitual que surjan situaciones desagradables de conflicto y tensión entre el casero y el inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge las obligaciones en este sentido para ambas partes, quién debe asumir unos gastos u otros, si bien no siempre queda claro cómo repartirlos.

A grandes rasgos, el inquilino debe pagar los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada, como por ejemplo la rotura de un cristal, y los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso, como cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana.

El casero, por su parte, es el responsable de pagar, por ejemplo, las AVERÍAS de la lavadora, el frigorífico, la vitrocerámica o la caldera, salvo por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario.

RESPONSABILIDADES DEL CASERO

1.- Las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.

2.- Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.

3.- Mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.

4.- Sustitución y reparación del termo.

5.- Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro...).

6.- Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc…). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del ayuntamiento.

GASTOS QUE DEBE ASUMIR DEL INQUILINO

1.- La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...).

2.- Cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por su parte.

3- Rotura de persianas, de lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras pequeñas reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según la jurisprudencia, pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros, si bien propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos en contrato.

4.- Daños en la instalación eléctrica derivados de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).

5.- El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al casero después, pero debe comunicárselo de forma previa. También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda pero, en este caso, además se requiere el consentimiento expreso del casero, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.

6.- De forma inversa, cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, por muy molesta que sea. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

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20 REQUISITOS PARA QUE SE ESTABLEZCA UNA GUARDA Y CUSTODIA COMPARTIDA (SEGÚN LA NORMATIVA VIGENTE Y PRACTICA JUDICIAL)

1. VINCULACIÓN excelente del menor con ambos progenitores.

2. CERCANÍA DE DOMICILIOS.

3. EXCELENTE RELACIÓN del menor con un progenitor y con otro basada en el apego, complicidad, empatía y en ser ambos referentes por igual.

4. Complementariedad de ambos progenitores dándole ambos una RIQUEZA RELACIONAL muy satisfactoria y gratificante para los menores y complementaria.

5. Cooperación y corresponsabilidad en el REPARTO DE FUNCIONES.

6. Existencia de CONDICIONES DE HABITABILIDAD, idóneas en ambos entornos contando el menor en ambas casas con todos los enseres que precisan.

7. Existencia de habilidades y capacidades PARENTALES por parte de ambos por igual.

8. Combinación de disciplina, normas, rutina y organización con mucha afectividad, cariño y DEDICACIÓN HACIA EL MENOR.

9. Búsqueda por parte de ambos del máximo BIENESTAR PARA EL MENOR.

10. IMPLICACIÓN de ambos en el ámbito escolar y soporte académico.

11. Estilos educativos similares.

12. Implicación e INVOLUCRACIÓN de ambos en los temas sanitarios y médicos (visitas rutinarias, urgencias).

13. Excelente relación con ambas FAMILIAS EXTENSAS.

14. Voluntad de ambos por igual de PARTICIPACIÓN e involucración en todos los ámbitos de la vida del menor.

15. DISPONIBILIDAD Y FLEXIBILIDAD de ambos para conciliar la vida familiar con la laboral y cuando les corresponde estar con sus hijos ocuparse directamente de él.

16. Impulsar por parte de ambos de  COMUNICACIÓN TELEFÓNICA con el progenitor no custodio.

17. RECONOCIMIENTO de la capacidad parental del otro progenitor separándolo de las desavenencias personales

18. COMUNICACIÓN y vía de diálogo entre ambos en relación a los temas más importantes del menor.

19. Proporcionar ambos una ESTABILIDAD Y UNA SEGURIDAD al menor de forma similar.

20. Necesidad real, objetiva y fehaciente del menor de relacionarse con los dos progenitores de forma constante, habitual y normalizada.

¿Estas ante un proceso de ruptura, en medio de el o necesitas ayuda tras la sentencia de divorcio? Necesitas un asesoramiento completo , con rigor y con dedicación. En nuestro departamento de derecho de familia te ayudaremos!

• Separaciones y Divorcios Contenciosos y de mutuo acuerdo.

• Guardas y custodias. Custodia Compartida.

• Redacción de convenios.

• Comunicación y relación con los hijos y con los abuelos.

• Parejas de hecho.

• Modificaciones de medidas ( económicas, de custodia, visitas y patrimoniales).

• Controversias de patria potestad (conflictos en relación con la escolarización, cambios de domicilio, elección de facultativos, acuerdo de etc…).

• Medidas provisionales y provisionalísimas previas o coetáneas al procedimiento judicial.

• Pensiones de alimentos y pensiones compensatorias.

•  Ejecuciones de sentencia por incumplimiento ( pensión por alimentos, visitas, custodia, comunicación, etc..).

• Apelaciones, recursos de casación, Tribunal constitucional, Tribunal Europeo de derechos Humanos.

• Regímenes económicos matrimoniales. Liquidaciones de gananciales.

• Disoluciones de condominio del patrimonio común.

• Filiación y Reclamaciones de paternidad.

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