1ª.- El contrato ha de hacerse por escrito.
Aunque es legal un contrato de alquiler verbal, lo cierto es que en caso de
discusión o litigio será difícil para el arrendador o el arrendatario
acreditar los pactos alcanzados, por lo que ha de tenerse en cuenta el viejo y
sabio refrán de “las palabras se las lleva el viento”.
2ª.- El contrato por escrito ha de ser firmado por las partes (arrendador,
arrendatario, avalistas en su caso) por duplicado (un ejemplar para el dueño y otro
para el inquilino), en todas las hojas del contrato para evitar que puedan
ser sustituidas.
3ª.- A partir del 1 de junio
de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de alquiler, copia
del certificado energético de la vivienda o local arrendado.
4ª.- El inquilino debe revisar el estado de la vivienda o local
de negocio y advertir
por escrito si aparecen daños en paredes, suelos, techos, luces etc., por lo
que es aconsejable que se tomen algunas fotografías de la situación en la que se encuentra
la finca. (Lea las recomendaciones que hacemos cuando se trata del alquiler de viviendas amuebladas).
5ª.- Otra de las
precauciones al firmar un contrato de alquiler si la vivienda se alquila con mobiliario, es la de
hacer un inventario detallado de todos los muebles, enseres y
electrodomésticos, etc., para acreditar su estado de conservación.
Igualmente es recomendable tomar fotografías que incluso pueden incorporarse al
inventario. Este tema es de suma importancia, ya que a la hora de finalizar el
contrato surgen bastantes problemas sobre el estado de conservación y
desperfectos que
después tiene su repercusión con la devolución de la fianza
del alquiler.
6ª.- Es aconsejable que el pago de la renta se domicilie
en una cuenta bancaria del
arrendador, como garantía del inquilino para acreditar su pago.
7ª.- Se aconseja que el alta
en los suministros de luz, agua, gas, etc., se la dé
el inquilino ya que será quien pague su consumo. Y para el supuesto de que
no lo haga será a quien se los corten. Si el arrendador es quien los tiene
dados de alta a su nombre se verá en la obligación de abonarlos aunque el
inquilino no lo haga, sin que pueda cortarlos o darse de baja, ya que mientras
siga vigente el contrato esta conducta puede ser considerada un delito leve de coacciones.
8ª.- Sobre todo en el alquiler de locales de
negocio es
recomendable que el inquilino señale como domicilio para recibir notificaciones y citaciones el de su domicilio
particular o el de la sociedad en caso de ser persona jurídica, si es
allí donde hay mas seguridad de recibir cualquier notificación judicial, ya que
con los cambios que se han producido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en junio de
2013, si es citado en un juicio de desahucio y no se encontrase en el local, no se
enterará y se declarará directamente el lanzamiento de la finca.
9ª.- Otra de las precauciones al firmar un contrato de alquiler, es que
el arrendador debe depositar la fianza del arrendamiento (una mensualidad
de la renta en las viviendas y de dos en las de uso distinto) en el organismo
que corresponda de su Comunidad Autónoma. El plazo por lo general es de 30 días
hábiles desde la firma del contrato de alquiler. Siempre ha sido obligatorio el
depósito, pero de un tiempo a este, se está comprobando y sancionando el
incumplimiento de esta obligación. Cada Comunidad Autónoma tiene un régimen de
sanciones distinto por no depositar la fianza de alquiler.
10ª.- Además de la fianza que hay
que depositar en la
Comunidad Autónoma correspondiente, el arrendador puede
exigir como garantías del cumplimiento del contrato la existencia de avalistas
o de otras sumas de dinero en concepto de fianza.
11ª.- Es también importante
si el arrendatario está casado o vive en pareja,
que se haga constar los datos del cónyuge o de la persona que convive con él, a
los efectos de que el contrato
puede continuar con aquél que no ha contratado si se produce la ruptura (art. 12 LAU).
Al margen de esta serie
de precauciones al firmar un contrato de arrendamiento, es recomendable
que se consulte a un abogado especialista en arrendamientos,
ya que siempre le va a salir más económico que acudir con el problema ya
creado, donde a veces además poco podrá hacer para remediarlo.
Benicarló, c/ Méndez Nuñez, nº 42, 1º E
964 46 15 03 - despacho@arincompteabogados.com
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