La compra de una
vivienda representa para la mayoría de los compradores una importante inversión
que conlleva, además de la obligación de pagar el precio pactado con el
vendedor, una serie de gastos accesorios a la compra.
¿Qué gastos conlleva la firma de una escritura de
compraventa de vivienda?
Los gastos que hay que satisfacer como
consecuencia de la compraventa de una vivienda son los siguientes:
1).- PAGO DE IMPUESTOS:
En este apartado tenemos que diferencias dos grandes grupos según se compre una
vivienda nueva o una vivienda de segunda mano.
a)
Impuestos en la compra de vivienda nueva:
- IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se
entrega por primera vez paga el IVA (actualmente
en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la
construcción de la misma.
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto
se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro.
b)
Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que
grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA para el caso de viviendas
de segunda mano. Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el
precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se
encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el
(6% - 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias
numerosas, jóvenes...)
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso
de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e
inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será
el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre
el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
- Gestoría: sólo se pagará si se abre una hipoteca para
comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites
necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. Lala Propiedad
- Impuesto municipal sobre el incremento
de valor de los terrenos de naturaleza urbana: comúnmente se denomina "plusvalía
municipal" y lo paga el vendedor.
Grava el aumento de valor de los terrenos de
naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido
propietario de la vivienda.
2).- GASTOS DE NOTARÍA:
Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de
compraventa y se calculan con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno.
Tales honorarios varían según el precio de venta reflejado en la
escritura pública. Las escrituras de compraventa de vivienda gozan de una
bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.
3).- GASTOS DE REGISTRO: Son
los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en el
Registro de la
Propiedad. Al igual que los gastos de Notaría, se calculan
con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno y varían según el precio de
venta de la finca. Como en el caso de las escrituras públicas, la inscripción
de la compra de una vivienda en el Registro de la Propiedad goza de una
bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.
4).- GASTOS DE GESTIÓN O
TRAMITACIÓN: Son los honorarios por la realización de los
trámites posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos,
presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plus valías,
alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc). En esta partida
también pueden incluirse determinados gastos previos a la firma de la
escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas
de la vivienda.
5).- TASACIÓN Y OTROS
GASTOS: La compra de una
vivienda suele financiarse habitualmente con un préstamo hipotecario de una
Entidad de Crédito, que requiere la previa tasación del inmueble y verificar la
situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Tanto
la tasación como la verificación registral implican gastos que deberá abonar el
comprador.
¿Quién debe pagar la escritura de compraventa?
El artículo
1.455 del Código Civil
establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de
cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de
cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa
(o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se
pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según
Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los
honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la
primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el
comprador.
En cualquier caso, cabe que el vendedor y
el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o acuerdos acerca del pago de
los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se
aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.
Por otra parte, cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley
le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de
obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y
cuando no nos subroguemos en la misma
¿Y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad ?
Los honorarios del Registro de la Propiedad por la
inscripción de la vivienda a nombre del comprador deben ser pagados por éste,
salvo que haya un acuerdo de las partes contratantes en otro sentido.
En ARIN COMPTE ABOGADOS, somos especialistas en el asesoramiento en todo tipo de disposiciones patrimoniales, por lo que si usted va a realizar una compraventa, donación, etc., desde nuestro despacho estará perfectamente asistido antes y después de la firma.
Benicarló, c/ Méndez Nuñez, nº 42, 1º E
964 46 15 03 - despacho@arincompteabogados.com
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