LAS 6 CLÁUSULAS NULAS MAS FRECUENTES EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE UNA VIVIENDA

En los contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen algunos apartados para “ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el arrendatario. 

Hay una serie de cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino amparados por ley que son consideradas nulas por los tribunales. Dichas cláusulas se tendrán por no puestas y se suplirán por lo establecido en la Ley de Arrendamiento Urbanos. Algunas de las mas frecuentes son las siguientes:

1.- FALSOS ARRENDAMIENTOS DE TEMPORADA: 

Una de las “trampas” habituales entre arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar arrendamientos de 11 meses de duración para intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de temporada.

Cuando no existe una justificación de la temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario (no tiene otro domicilio permanente), estaremos ante un arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.

2. NEGATIVA A LA PRORROGA LEGAL: 

Otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- OBLIGADO CUMPLIMIENTO DEL PRIMER AÑO: otra cláusula frecuente es la que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una determinada penalización. Pero tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.

4.- PAGO POR ADELANTADO DE MAS DE UN ,ES DE RENTA: 

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace.

5.- TRASLADO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA: 

El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser contrario a la LAU y, por tanto, nulo.

6.- ACCESO A LA VIVIENDA POR EL ARRENDADOR: por último, otra de las cláusulas frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

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