LAS 6 CLÁUSULAS NULAS MAS FRECUENTES EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE UNA VIVIENDA

En los contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen algunos apartados para “ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el arrendatario. 

Hay una serie de cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino amparados por ley que son consideradas nulas por los tribunales. Dichas cláusulas se tendrán por no puestas y se suplirán por lo establecido en la Ley de Arrendamiento Urbanos. Algunas de las mas frecuentes son las siguientes:

1.- FALSOS ARRENDAMIENTOS DE TEMPORADA: 

Una de las “trampas” habituales entre arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar arrendamientos de 11 meses de duración para intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de temporada.

Cuando no existe una justificación de la temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario (no tiene otro domicilio permanente), estaremos ante un arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.

2. NEGATIVA A LA PRORROGA LEGAL: 

Otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- OBLIGADO CUMPLIMIENTO DEL PRIMER AÑO: otra cláusula frecuente es la que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una determinada penalización. Pero tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.

4.- PAGO POR ADELANTADO DE MAS DE UN ,ES DE RENTA: 

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace.

5.- TRASLADO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA: 

El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser contrario a la LAU y, por tanto, nulo.

6.- ACCESO A LA VIVIENDA POR EL ARRENDADOR: por último, otra de las cláusulas frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

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LOS VICIOS OCULTOS EN UNA COMPRAVENTA

 

El Código Civil dispone que el vendedor estará obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos que tuviere la cosa vendida, en caso en que los mismos la hagan impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo dicho uso que, en caso de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Pongamos por ejemplo que hemos adquirido una vivienda de segunda mano, en apariencia en buen estado y, a los pocos meses, descubrimos que tiene goteras y eso obliga a una reparación total del tejado o que empiezan a fallar las tuberías y el fontanero nos dice que, por tiempo y uso, habría que cambiar toda la instalación.

El Código Civil lo define así en su artículo 1.484:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Según la doctrina jurisprudencial, para que surja la responsabilidad del vendedor por tales defectos ocultos han de concurrir los siguientes requisitos:

1º) EL VICIO HA DE SER OCULTO; no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista.

No obstante, el carácter oculto del vicio no concurrirá en aquellos casos en que a pesar de no encontrarse a la vista, el comprador debía conocerlo por razón de su profesión u oficio.

Ello ocurriría, por ejemplo, en el caso de una compraventa de un vehículo de segundo mano cuando el comprador sea mecánico de profesión y en consecuencia podría haber conocido el estado real del mismo.

En el mismo sentido, los defectos existentes tampoco podrán ser considerados como vicios ocultos cuando el comprador por cualquier razón, tiene efectivo conocimiento sobre el mismo, habida cuenta que, en tal caso, habrá tenido la oportunidad de pactar el precio que le convenga en función de las características reales del bien objeto de la compraventa.

2º) EL VICIO HA DE SER PREEXISTENTE A LA VENTA; el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, aunque el mismo salga a la luz con posterioridad a la celebración del mismo. De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato ya que de no ser así el vendedor no responderá sobre el mismo.

3º) EL VICIO HA DE SER GRAVE; se requiere que el defecto revista cierta gravedad, ya que únicamente se considerará como tal si provocan que el objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o que disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

4º) LA ACCIÓN HA DE EJERCITARSE, entre particulares, DENTRO DEL PLAZO LEGAL DE 6 MESES contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa. La jurisprudencia de forma unánime ha determinado que nos encontramos ante un plazo de caducidad, motivo por el cual el juez deberá apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido.

Cuando se trata de una vivienda nueva será el promotor o constructor el encargado de subsanar las deficiencias, tal y como establece la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999. El vendedor será el responsable de los daños materiales que afectan a los elementos estructurales y el plazo de reclamación es de diez años. Se reduce a tres cuando los vicios ocultos afectan a los elementos constructivos o instalaciones. Y a un año por defectos de acabado (pintura, goteras…).

En este tipo de procedimientos resulta de vital importancia la acreditación de los vicios ocultos que aleguemos al tener la carga de la prueba de los mismos el comprador que reclama la responsabilidad del vendedor. Por ello, para asegurarnos el éxito de dicha acción resulta imprescindible reunir toda aquella prueba que nos permita acreditar no sólo la existencia del vicio en la cosa vendida sino que el mismo reviste las exigencias indicadas anteriormente.

Por todo ello, en caso en que nos encontremos ante la concurrencia de los indicados requisitos y acreditemos la existencia de los mismos, independientemente de que el vendedor tenga o no conocimiento de éstos, el comprador podrá optar entre:

–  El DESISTIMIENTO DEL CONTRATO, interesando que se proceda al abono del precio pagado y si el vendedor conociera los defectos del bien además se faculta al comprador para que solicite una indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado.

–  Una REBAJA PROPORCIONAL DE PRECIO PAGADO en función de la entidad de los defectos del bien.

  

¿Y si pasan los seis meses del Código Civil?

En el caso en que en el plazo de los seis meses no se haya podido acudir a los tribunales, nos quedará la opción de reclamar judicialmente al comprador, pero por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa y no concretamente por vicios o defectos ocultos.

- Por ejemplo, podremos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, (art. 1.124 del Código Civil), o bien,

-  La acción de nulidad por haber prestado el consentimiento a contratar por error o dolo (utilizar palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, para inducir otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho).

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