¿QUE SUCEDE TRAS LA RUPTURA DEL MATRIMONIO CUANDO HAY UNA CASA Y UNA HIPOTECA EN COMÚN?

1. RESPECTO A LA CASA EN COMÚN

 

Igual que nadie puede obligar a dos novios a permanecer juntos, nadie puede obligar a otro a compartir una cosa común. Si no se llega a un acuerdo entre las partes, en el que una de las partes compra su parte a la otra, o se vende el inmueble, se deberá acudir al procedimiento judicial de DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO.

El artículo 400 del Código Civil establece que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común“.

En este procedimiento, lo que se hace es pedir judicialmente la disolución del condominio, ante lo que caben dos posibilidades:

1.            Que el otro acepte y se conforme con la demanda (jurídicamente se llama allanarse).

2.             Que el otro se oponga a la demanda, en cuyo caso, el resultado es el mismo, pues nadie puede obligar a otra personar a permanecer en condominio, y además será condenado en costas.

El juez en la sentencia lo que hace es declarar disuelto el condominio, por lo que si voluntariamente el otro no llega a un acuerdo, tienes cinco años (Artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para pedir judicialmente la ejecución de la sentencia, lo cual quiere decir que hay que interponer un nuevo procedimiento que, a falta de acuerdo entre las partes, terminará con la subasta del inmueble.

 

 

2. RESPECTO A LA HIPOTECA EN COMÚN

Cuando para adquirir la casa común hemos pedido un préstamo hipotecario, el problema es que no sólo hay que decidir quien se queda el bien, sino que pasa con el préstamo.

Hay que tener presente una serie de problemas.

1.            Los deudores tienen la obligación de pagar el préstamo al banco, y sin el consentimiento del banco no cabe alterar esta situación (especialmente quitar a uno de los deudores).

2.             Si se vende la finca, y más en pública subasta, es posible que el precio de la venta sea inferior a la deuda garantizada por la hipoteca, por lo que los dueños de la casa, siguen respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros de la parte de deuda no satisfecha.

Es posible que los condueños acuerden que uno se quede la casa y se haga cargo de la hipoteca, sin embargo en el préstamo además de los condueños, hay un tercero, el banco, que no siempre consiente la liberación de uno de los deudores y si lo hace, exigirá comprobar la solvencia del deudor que asume la deuda e incluso, podrá exigir un avalista.

Pese a que el banco no consienta en liberar a alguno de los deudores, el pacto entre ellos es válido, por lo que nada impide celebrarlo, si bien hay que tener muy claras sus consecuencias, y en este caso es esencial que el pacto se celebre en escritura pública o se recoja en Sentencia:

1.             Entre los condueños y deudores el pacto es plenamente eficaz, y por tanto si no se cumple, el otro tiene un título ejecutivo para reclamar (el problema se plantea si el otro es insolvente).

2.             Frente al banco, mientras se cumpla el pacto, no hay problemas, pero si se incumple, puede reclamar el importe total de la deuda a cualquiera de los que son sus deudores, y puede incluirlos a todos en las listas de morosos (dado que frente al banco siguen siendo deudores).

3.             Frente a otros bancos, el pacto es inexistente a efectos de calcular los riesgos de quien solicite un nuevo préstamo, pues son conscientes de que no ha desaparecido la posibilidad de reclamación por parte del banco acreedor.

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ARRENDAMIENTOS: ¿QUIEN PAGA LAS REPARACIONES Y AVERIAS?

Cuando se alquila una vivienda, es muy habitual que surjan situaciones desagradables de conflicto y tensión entre el casero y el inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge las obligaciones en este sentido para ambas partes, quién debe asumir unos gastos u otros, si bien no siempre queda claro cómo repartirlos.

A grandes rasgos, el inquilino debe pagar los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada, como por ejemplo la rotura de un cristal, y los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso, como cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana.

El casero, por su parte, es el responsable de pagar, por ejemplo, las AVERÍAS de la lavadora, el frigorífico, la vitrocerámica o la caldera, salvo por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del arrendatario.

RESPONSABILIDADES DEL CASERO

1.- Las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.

2.- Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.

3.- Mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.

4.- Sustitución y reparación del termo.

5.- Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro...).

6.- Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc…). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del ayuntamiento.

GASTOS QUE DEBE ASUMIR DEL INQUILINO

1.- La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...).

2.- Cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por su parte.

3- Rotura de persianas, de lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras pequeñas reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Según la jurisprudencia, pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros, si bien propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos en contrato.

4.- Daños en la instalación eléctrica derivados de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).

5.- El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al casero después, pero debe comunicárselo de forma previa. También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda pero, en este caso, además se requiere el consentimiento expreso del casero, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.

6.- De forma inversa, cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, por muy molesta que sea. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

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20 REQUISITOS PARA QUE SE ESTABLEZCA UNA GUARDA Y CUSTODIA COMPARTIDA (SEGÚN LA NORMATIVA VIGENTE Y PRACTICA JUDICIAL)

1. VINCULACIÓN excelente del menor con ambos progenitores.

2. CERCANÍA DE DOMICILIOS.

3. EXCELENTE RELACIÓN del menor con un progenitor y con otro basada en el apego, complicidad, empatía y en ser ambos referentes por igual.

4. Complementariedad de ambos progenitores dándole ambos una RIQUEZA RELACIONAL muy satisfactoria y gratificante para los menores y complementaria.

5. Cooperación y corresponsabilidad en el REPARTO DE FUNCIONES.

6. Existencia de CONDICIONES DE HABITABILIDAD, idóneas en ambos entornos contando el menor en ambas casas con todos los enseres que precisan.

7. Existencia de habilidades y capacidades PARENTALES por parte de ambos por igual.

8. Combinación de disciplina, normas, rutina y organización con mucha afectividad, cariño y DEDICACIÓN HACIA EL MENOR.

9. Búsqueda por parte de ambos del máximo BIENESTAR PARA EL MENOR.

10. IMPLICACIÓN de ambos en el ámbito escolar y soporte académico.

11. Estilos educativos similares.

12. Implicación e INVOLUCRACIÓN de ambos en los temas sanitarios y médicos (visitas rutinarias, urgencias).

13. Excelente relación con ambas FAMILIAS EXTENSAS.

14. Voluntad de ambos por igual de PARTICIPACIÓN e involucración en todos los ámbitos de la vida del menor.

15. DISPONIBILIDAD Y FLEXIBILIDAD de ambos para conciliar la vida familiar con la laboral y cuando les corresponde estar con sus hijos ocuparse directamente de él.

16. Impulsar por parte de ambos de  COMUNICACIÓN TELEFÓNICA con el progenitor no custodio.

17. RECONOCIMIENTO de la capacidad parental del otro progenitor separándolo de las desavenencias personales

18. COMUNICACIÓN y vía de diálogo entre ambos en relación a los temas más importantes del menor.

19. Proporcionar ambos una ESTABILIDAD Y UNA SEGURIDAD al menor de forma similar.

20. Necesidad real, objetiva y fehaciente del menor de relacionarse con los dos progenitores de forma constante, habitual y normalizada.

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LAS 6 CLÁUSULAS NULAS MAS FRECUENTES EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE UNA VIVIENDA

En los contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen algunos apartados para “ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el arrendatario. 

Hay una serie de cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino amparados por ley que son consideradas nulas por los tribunales. Dichas cláusulas se tendrán por no puestas y se suplirán por lo establecido en la Ley de Arrendamiento Urbanos. Algunas de las mas frecuentes son las siguientes:

1.- FALSOS ARRENDAMIENTOS DE TEMPORADA: 

Una de las “trampas” habituales entre arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar arrendamientos de 11 meses de duración para intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de temporada.

Cuando no existe una justificación de la temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario (no tiene otro domicilio permanente), estaremos ante un arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.

2. NEGATIVA A LA PRORROGA LEGAL: 

Otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- OBLIGADO CUMPLIMIENTO DEL PRIMER AÑO: otra cláusula frecuente es la que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una determinada penalización. Pero tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.

4.- PAGO POR ADELANTADO DE MAS DE UN ,ES DE RENTA: 

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace.

5.- TRASLADO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA: 

El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser contrario a la LAU y, por tanto, nulo.

6.- ACCESO A LA VIVIENDA POR EL ARRENDADOR: por último, otra de las cláusulas frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

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LOS VICIOS OCULTOS EN UNA COMPRAVENTA

 

El Código Civil dispone que el vendedor estará obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos que tuviere la cosa vendida, en caso en que los mismos la hagan impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo dicho uso que, en caso de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Pongamos por ejemplo que hemos adquirido una vivienda de segunda mano, en apariencia en buen estado y, a los pocos meses, descubrimos que tiene goteras y eso obliga a una reparación total del tejado o que empiezan a fallar las tuberías y el fontanero nos dice que, por tiempo y uso, habría que cambiar toda la instalación.

El Código Civil lo define así en su artículo 1.484:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Según la doctrina jurisprudencial, para que surja la responsabilidad del vendedor por tales defectos ocultos han de concurrir los siguientes requisitos:

1º) EL VICIO HA DE SER OCULTO; no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista.

No obstante, el carácter oculto del vicio no concurrirá en aquellos casos en que a pesar de no encontrarse a la vista, el comprador debía conocerlo por razón de su profesión u oficio.

Ello ocurriría, por ejemplo, en el caso de una compraventa de un vehículo de segundo mano cuando el comprador sea mecánico de profesión y en consecuencia podría haber conocido el estado real del mismo.

En el mismo sentido, los defectos existentes tampoco podrán ser considerados como vicios ocultos cuando el comprador por cualquier razón, tiene efectivo conocimiento sobre el mismo, habida cuenta que, en tal caso, habrá tenido la oportunidad de pactar el precio que le convenga en función de las características reales del bien objeto de la compraventa.

2º) EL VICIO HA DE SER PREEXISTENTE A LA VENTA; el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, aunque el mismo salga a la luz con posterioridad a la celebración del mismo. De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato ya que de no ser así el vendedor no responderá sobre el mismo.

3º) EL VICIO HA DE SER GRAVE; se requiere que el defecto revista cierta gravedad, ya que únicamente se considerará como tal si provocan que el objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o que disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

4º) LA ACCIÓN HA DE EJERCITARSE, entre particulares, DENTRO DEL PLAZO LEGAL DE 6 MESES contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa. La jurisprudencia de forma unánime ha determinado que nos encontramos ante un plazo de caducidad, motivo por el cual el juez deberá apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido.

Cuando se trata de una vivienda nueva será el promotor o constructor el encargado de subsanar las deficiencias, tal y como establece la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999. El vendedor será el responsable de los daños materiales que afectan a los elementos estructurales y el plazo de reclamación es de diez años. Se reduce a tres cuando los vicios ocultos afectan a los elementos constructivos o instalaciones. Y a un año por defectos de acabado (pintura, goteras…).

En este tipo de procedimientos resulta de vital importancia la acreditación de los vicios ocultos que aleguemos al tener la carga de la prueba de los mismos el comprador que reclama la responsabilidad del vendedor. Por ello, para asegurarnos el éxito de dicha acción resulta imprescindible reunir toda aquella prueba que nos permita acreditar no sólo la existencia del vicio en la cosa vendida sino que el mismo reviste las exigencias indicadas anteriormente.

Por todo ello, en caso en que nos encontremos ante la concurrencia de los indicados requisitos y acreditemos la existencia de los mismos, independientemente de que el vendedor tenga o no conocimiento de éstos, el comprador podrá optar entre:

–  El DESISTIMIENTO DEL CONTRATO, interesando que se proceda al abono del precio pagado y si el vendedor conociera los defectos del bien además se faculta al comprador para que solicite una indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado.

–  Una REBAJA PROPORCIONAL DE PRECIO PAGADO en función de la entidad de los defectos del bien.

  

¿Y si pasan los seis meses del Código Civil?

En el caso en que en el plazo de los seis meses no se haya podido acudir a los tribunales, nos quedará la opción de reclamar judicialmente al comprador, pero por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa y no concretamente por vicios o defectos ocultos.

- Por ejemplo, podremos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, (art. 1.124 del Código Civil), o bien,

-  La acción de nulidad por haber prestado el consentimiento a contratar por error o dolo (utilizar palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, para inducir otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho).

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LA PENSIÓN COMPENSATORIA

¿QUÉ ES LA PENSIÓN COMPENSATORIA?

 La pensión compensatoria se introdujo en España en el año 1981 con el objetivo de tutelar aquellas personas (sobretodo mujeres) que, habiendo dedicado los años del matrimonio al cuidado de la pareja y de los hijos, tras el divorcio no tenían perspectivas laborales.

Desde entonces las relaciones de pareja han sufrido cambios radicales, debidos sobretodo a la evolución del rol de la mujer en la sociedad. De hecho, en las parejas actuales es muy frecuente que ambos cónyuges trabajen y no haya mucha disparidad entre los ingresos del marido y de la mujer. Pero, si por causa del divorcio la situación económica de uno de los cónyuges empeora, se verifica uno de los presupuestos básicos necesarios para establecer una pensión compensatoria: la situación de desventaja de uno de los cónyuges por un desequilibrio económico.

En la actualidad, la pensión compensatoria queda recogida en el artículo 97 del Código Civil, el cual dice: “El cónyuge al que la separación o el divorcio produzca un desequilibrio económico en relación con la posición del otro, que implique un empeoramiento en su situación anterior en el matrimonio, tendrá derecho a una compensación que podrá consistir en una pensión temporal o por tiempo indefinido, o en una prestación única, según se determine en el convenio regulador o en la sentencia.”

 

¿CUÁNDO SE TIENE DERECHO A LA PENSIÓN COMPENSATORIA?

 Existirá derecho a la pensión compensatoria si se acredita la existencia de un desequilibrio económico respecto a uno de los cónyuges como consecuencia de la separación o el divorcio, ya que es el requisito básico para la fijación de la compensación.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de enero de 2010  ha venido a sentar como doctrina jurisprudencial que: “para determinar la existencia de desequilibrio económico generador de la pensión compensatorio debe tenerse en cuenta básicamente y entre otros parámetros, la dedicación a la familia y la colaboración con las actividades del otro cónyuge, el régimen de bienes a que ha estado sujeto el patrimonio de los cónyuges en tanto que va a compensar determinados desequilibrios y su situación anterior al matrimonio”.

De esta forma, el Juez, a falta de acuerdo entre los cónyuges, recurrirá a los presupuestos recogidos en el artículo 97 del Código Civil para determinar la existencia de desequilibrio económico y por ello el establecimiento de una pensión compensatoria.

 

 ¿ CÓMO SE CALCULA LA CUANTÍA DE LA PENSIÓN COMPENSATORIA?

En nuestra legislación no existe baremo al que deba ajustarse el juez a la hora de fijar la pensión compensatoria, para la determinación de la cuantía de la pensión compensatoria se han de tener en cuenta la incidencia de los siguientes factores, recogidos en el citado art. 97: 

“…..A falta de acuerdo de los cónyuges, el Juez, en sentencia, determinará su importe teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:

1. Los acuerdos a que hubieran llegado los cónyuges.
2. La edad y el estado de salud.
3. La cualificación profesional y las probabilidades de acceso a un empleo.
4. La dedicación pasada y futura a la familia.
5. La colaboración con su trabajo en las actividades mercantiles, industriales o profesionales del otro cónyuge.
6. La duración del matrimonio y de la convivencia conyugal.
7. La pérdida eventual de un derecho de pensión.
8. El caudal y los medios económicos y las necesidades de uno y otro cónyuge.
9. Cualquier otra circunstancia relevante….”

 Por otra parte, la pensión compensatoria se debe de actualizar todos los años de conformidad a la variación que experimente anualmente el Índice de Precios al Consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística.

  ¿PENSIÓN COMPENSATORIA TEMPORAL O POR TIEMPO INDEFINIDO?

 El límite temporal de la pensión compensatoria tampoco está regulado legalmente, por lo que su duración suele fluctuar dependiendo de las circunstancias concretas del caso. En todo caso, el plazo por el que se conceda la pensión compensatoria estará en consonancia con la previsión del tiempo necesario para que el cónyuge que sufre el desequilibrio pueda superarlo.

 

A mayor abundamiento, el impago de la pensión compensatoria durante dos meses consecutivos o cuatro meses no consecutivos puede llevar consigo, al igual que el impago de la pensión de alimentos, la comisión de un delito de abandono de familia que está castigado con la pena de prisión de tres meses a un año o multa de seis a 24 meses.

 

¿CABE LA MODIFICACIÓN O LA EXTINCIÓN DE LA PENSIÓN COMPENSATORIA?

- MODIFICACIÓN:

La cuantía de la pensión puede ser modificada judicialmente en aquellos casos en los que el beneficiario mejora su situación económica o empeora la del obligado al pago. Estas mismas circunstancias pueden conducir también a la extinción de la pensión compensatoria.

En cualquier momento podrá convenirse la sustitución de la pensión fijada judicialmente o por convenio regulador formalizado conforme al artículo 97 por la constitución de una renta vitalicia, el usufructo de determinados bienes o la entrega de un capital en bienes o en dinero.

Igualmente, y respecto a la modificación de la pensión compensatoria, el artículo 100 del Código Civil recoge que:

“Fijada la pensión y las bases de su actualización en la sentencia de separación o de divorcio, sólo podrá ser modificada por alteraciones en la fortuna de uno u otro cónyuge que así lo aconsejen. La pensión y las bases de actualización fijadas en el convenio regulador formalizado ante el Secretario judicial o Notario podrán modificarse mediante nuevo convenio, sujeto a los mismos requisitos exigidos en este Código.”

- EXTINCIÓN:

En este sentido, el artículo 101 del Código Civil expone que “El derecho a la pensión se extingue por el cese de la causa que lo motivó, por contraer el acreedor nuevo matrimonio o por vivir maritalmente con otra persona.

El derecho a la pensión NO se extingue por el solo hecho de la muerte del deudor. No obstante, los herederos de éste podrán solicitar del Juez la reducción o supresión de aquélla, si el caudal hereditario no pudiera satisfacer las necesidades de la deuda o afectara a sus derechos en la legítima.”

La Sentencia del Tribunal Supremo  133/2004, de 17 marzo, declara como doctrina jurisprudencial en la interpretación de los artículos 100 y 101 del Código Civil que el hecho de recibir una herencia es una circunstancia en principio no previsible, sino sobrevenida, susceptible de incidir favorablemente en la situación económica del beneficiario o acreedor de la pensión y como tal determinante de su modificación o extinción.

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