El Código Civil dispone que el vendedor estará obligado a hacerse
cargo de los vicios
ocultos que tuviere la cosa vendida, en caso en que los mismos la hagan
impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo dicho uso
que, en caso de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría
dado menos precio por ella.
Pongamos por ejemplo que hemos adquirido una vivienda de segunda
mano, en apariencia en buen estado y, a los pocos meses, descubrimos que tiene
goteras y eso obliga a una reparación total del tejado o que empiezan a fallar
las tuberías y el fontanero nos dice que, por tiempo y uso, habría que cambiar
toda la instalación.
El Código Civil lo define así en su artículo
1.484:
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos
ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se
la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el
comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no
será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni
tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de
su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Según la doctrina jurisprudencial, para que surja la responsabilidad
del vendedor por tales defectos ocultos han de concurrir los siguientes requisitos:
1º) EL VICIO HA DE SER OCULTO; no debe tratarse de un
defecto manifiesto o que se encuentre a la vista.
No obstante, el carácter oculto del vicio no concurrirá en
aquellos casos en que a pesar de no encontrarse a la vista, el comprador debía
conocerlo por razón de su profesión u oficio.
Ello ocurriría, por ejemplo, en el caso de una compraventa de un
vehículo de segundo mano cuando el comprador sea mecánico de profesión y en
consecuencia podría haber conocido el estado real del mismo.
En el mismo sentido, los defectos existentes tampoco podrán ser
considerados como vicios ocultos cuando el comprador por cualquier razón, tiene
efectivo conocimiento sobre el mismo, habida cuenta que, en tal caso, habrá
tenido la oportunidad de pactar el precio que le convenga en función de las
características reales del bien objeto de la compraventa.
2º) EL VICIO HA DE SER PREEXISTENTE A LA VENTA ; el vicio ha de existir en el momento
de perfeccionamiento del contrato, aunque el mismo salga a la luz con
posterioridad a la celebración del mismo. De ahí que el comprador debe probar
no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la
perfección del contrato ya que de no ser así el vendedor no responderá sobre el
mismo.
3º) EL VICIO HA DE SER GRAVE; se requiere que el defecto
revista cierta gravedad, ya que únicamente se considerará como tal si provocan
que el objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso
que le es propio o que disminuya en tal medida su valor que el comprador de
haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio
menor.
4º) LA ACCIÓN
HA DE EJERCITARSE, entre particulares, DENTRO DEL PLAZO
LEGAL DE 6 MESES contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la
compraventa. La jurisprudencia de forma unánime ha determinado que nos
encontramos ante un plazo de caducidad, motivo por el cual el juez deberá
apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido.
Cuando se trata de una vivienda nueva será el promotor o
constructor el encargado de subsanar las deficiencias, tal y como establece la Ley de Ordenación de la Edificación , Ley
38/1999. El vendedor será el responsable de los daños
materiales que afectan a los elementos estructurales y el plazo de reclamación
es de diez años. Se reduce a tres cuando los vicios ocultos afectan a los
elementos constructivos o instalaciones. Y a un año por defectos de acabado
(pintura, goteras…).
En este tipo de procedimientos resulta de vital importancia
la acreditación de los vicios ocultos que aleguemos al tener la carga de la prueba
de los mismos el comprador que reclama la responsabilidad del vendedor. Por
ello, para asegurarnos el éxito de dicha acción resulta imprescindible reunir
toda aquella prueba que nos permita acreditar no sólo la existencia del vicio
en la cosa vendida sino que el mismo reviste las exigencias indicadas
anteriormente.
Por todo ello, en caso en que nos encontremos ante la concurrencia
de los indicados requisitos y acreditemos la existencia de los mismos,
independientemente de que el vendedor tenga o no conocimiento de éstos, el comprador podrá optar entre:
– El DESISTIMIENTO DEL CONTRATO, interesando que
se proceda al abono del precio pagado y
– Una REBAJA
PROPORCIONAL DE PRECIO PAGADO en función de la entidad de
los defectos del bien.
¿Y si pasan
los seis meses del Código Civil?
En el caso en que en
el plazo de los seis meses no se haya podido acudir a los tribunales, nos quedará la opción de reclamar
judicialmente al comprador, pero por motivos generales relacionados con el
contrato de compraventa y no concretamente por vicios o
defectos ocultos.
- Por ejemplo, podremos utilizar la acción de
resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones por una de
las partes, (art. 1.124
del Código Civil), o bien,
- La acción de nulidad por
haber prestado el consentimiento a contratar por error o dolo (utilizar palabras o maquinaciones
insidiosas de parte de uno de los contratantes, para inducir otro a celebrar un
contrato que, sin ellas, no hubiera hecho).
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